Приобретение недвижимости в Германии

Нерезидент Германии имеет право приобретать как земельные участки, так жилую и коммерческую недвижимость в ФРГ. Оформление может быть произведено на физическое, и на юридическое лицо. Для совершения сделки физическим лицом необходим паспорт, в случае оформления недвижимости на компанию, необходимо предоставить выписку из ТПП той земли, где зарегистрирована фирма.

Процедуру проведения сделки можно совершать как лично, так и через представителя. Представитель должен иметь нотариально удостоверенную и содержащую апостиль доверенность. Срок проведения всего объема операций по сделки купли-продажи составляет два/три месяца.

После того как покупатель определился с объектом недвижимости, необходимо получить информацию об объекте из поземельной книги (Grundbuch). Данный реестр содержит информацию о бывших и действующих владельцах объекта, точных размерах земельного участка и построек, его стоимости, а также о возможных обременениях.

При продаже объекта недвижимости, имеющиеся обременения переходят только в том случае, если будущий покупатель согласен их перенять. В противном случае, в процессе оформления перехода прав собственности они должны быть из поземельной книги удалены (Löschungsbewilligung). Их погашение происходит, как правило, за счет покупной стоимости. В случае ее недостаточности между покупателем объекта и кредитором заключается соглашение о дальнейшем погашении суммы обременения.

После проверки состояния объекта в присутствии государственного нотариуса, представляющего интересы обеих сторон, подписывается договор купли-продажи, предусматривающий обязательно указание способа и условий оплаты по договору. Договор купли-продажи в Германии составляется и подписывается в одном экземпляре, хранящимся в деле у нотариуса, обслуживающего сделку. Сторонам сделки предоставляются нотариально удостоверенные копии.

После подписания договора происходит оплата задатка в размере, как правило, 10% от стоимости объекта.

Варианты перевода средств при совершении сделки купли-продажи:

  • Перевод денежных средств самостоятельно покупателем со своего счета. Счет может быть как в немецком, так и в российском банке.
  • Перевод денежных средств осуществляется нотариусом, со специально открытого для совершения сделки, трастового счета (Notaranderkonto). Данный способ используется, как правило, нерезидентами, не проживающими в Германии. Покупатель в течение определенного срока (порядка 2 недель) после подписания договора купли-продажи перечисляет на трастовый счет сумму, предназначенную для приобретения объекта, а также стоимость дополнительных расходов по сделке. Все операции по сделке осуществляются нотариусом лично.

После перечисления задатка осуществляется регистрация перехода прав собственности, совершающаяся в два этапа: предварительная (Auflassungsvormerkung) и окончательная регистрация (Grundbucheintragung).

Документы на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца объекта, направляются нотариусом в службу земельного кадастра (Grundbuchamt).

После предварительной регистрации прав собственности, получения уведомления кредитора об удалении обременений, получения разрешения домоуправления на продажу и покупку (Verwalterzustimmung) нотариус производит следующие оплаты:

  • расчеты с маклером (комиссия посредника),
  • расходы, по занесению информации о новом владельце в поземельную книгу
  • окончательный расчет с покупателем по сделке
  • налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Следующим этапом является окончательная регистрация прав собственности: нотариусом высылается заявка на окончательную регистрацию (Grundbucheintragung) в службу земельного кадастра, и по истечении порядка двух месяцев покупателю направляется выписка (Grundbuchauszug) из поземельной книги (Grundbuch) о произведенной перерегистрации права собственности. Этим завершается сделка и происходит юридический переход права собственности.

Поскольку процедура внесения в электронный реестр является длительной, договором купли-продажи предусматривается более ранний "экономический переход права собственности на объект " – момент, начиная с которого, покупатель получает право в полном объеме распоряжаться, приобретенным объектом недвижимости (проживание, сдача в аренду, и проч). Как правило, этим моментом обозначается 1-е число месяца, следующего за оплатой стоимости объекта.

При покупке недвижимости в Германии возникают следующие сопутствующие расходы:


1.  Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Он составляет 3,5-5% от стоимости приобретаемого объекта, указываемой в договоре купли-продажи. Величина налога зависит от федеральной земли, на территории которой располагается объект недвижимости.
2.  Оплата услуг нотариуса, сопровождающего сделку. Стоимость услуг нотариуса составляет в среднем 1,5% от сделки, однако, если стоимость недвижимости слишком низкая нотариус имеет право увеличить стоимость своих услуг до 3%. Если же стоимость объекта напротив высока, то размер стоимости услуг может быть снижен.
3.  Комиссионное вознаграждение маклера (Provision) составляет от 3,5 до 7,14% от сделки.
4.  Издержки на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в поземельной книге 0,5% - 1%.
5.  Оплата услуг переводчика, в случае, если покупатель не владеет немецким языком.

Оплату перечисленных расходов берет на себя покупатель. Продавец в свою очередь гасит издержки по удалению обременений из поземельной книги, если таковые имеются.

Иногда, в редких случаях, продавец берет на себя часть комиссии маклера либо включает ее в стоимость продаваемого объекта недвижимости.

Текущими обязательными платежами на содержание объекта недвижимости в Германии являются:

  • Поземельный налог – 1,2%
  • Налог на недвижимость:
  • для физических лиц – 1%, объекты стоимостью до 120 000 Евро налогообложению не подлежат.
  • для юридических лиц - 0,6%, объекты стоимостью до 20 000 Евро налогообложению не подлежат.

Покупка строящегося жилья в Германии

Процесс оформления в случае приобретения строящегося жилья аналогичен покупке готового объекта недвижимости. По договоренности с застройщиком можно производить оплату в рассрочку. Застройщик предоставляет 5 лет гарантии на строительство после сдачи объекта в эксплуатацию. В случае возникновения в этот период недостатков в объекте, они устраняются за счет продавца.

Нерезиденты Германии также имеют право приобретать земельные участки под строительство либо земельные участки со старой недвижимостью с правом ее дальнейшего переоборудования.

Однако, необходимо учитывать, что процесс строительства в Германии очень жестко урегулирован на законодательном уровне. При строительстве объекта на покупателя земельного участка возлагается ответственность за подготовку, планирование и выполнение всех работ на участке.

Еще до совершения сделки по приобретению земли необходимо получить информацию о том, что на ней разрешено строительство жилых построек. План строительства или переоборудования жилья в обязательном порядке должен быть согласован с местными властями. Во избежание возникновения претензий и исков при строительстве лучше прибегнуть к услугам квалифицированных специалистов в области строительства.

Ипотека для нерезидентов Германии

Нерезиденты Германии, при соблюдении определенных требований, также имеют право на ипотечные кредиты в целях покупки недвижимости. Основные требования любой кредитной организации в Германии, сводятся к тому, чтобы у заемщика было не менее 50% собственных средств на приобретение объекта недвижимости, имелся постоянный доход, для погашения кредита, содержания недвижимости и обеспечения личных нужд. Второй блок требований посвящен самому объекту недвижимости. Его стоимость не должна опускаться ниже 50.000 Евро, объект должен располагаться в ликвидном районе и быть в пригодном для жилья состоянии.

Временные рамки ипотеки определяются по согласованию с банком, от их длительности напрямую зависит процентная ставка и сумма погашения самого кредита.

Задайте вопрос онлайн-консультанту